I soldi non si possono piantare, ma un terreno conferito in Trust, di cui acquisire il diritto di superficie può valere oro. Normalmente all’interno dei gruppi, anche riferiti alle più modeste realtà che peraltro costituiscono gran parte dell’economia del nostro territorio, si usa inserire la parte immobiliare in una società creata ad hoc al fine di segregarla dal rischio azienda della/e società operative. In alternativa si procede allo spin-off.

Gli immobili contenuti nella società immobiliare vengono poi di norma locati alla società operativa. Questa modalità di comportamento non riesce tuttavia a segregare, pertanto a proteggere, in modo completo il patrimonio complessivo; ad esempio quello del socio della società immobiliare, che sovente riveste anche la carica di amministratore, perché la sua quota può sempre essere aggredita da creditori personali o altro ancora.

Come funziona il Trust immobiliare

Diverso sarebbe se gli immobili, o per lo meno le quote dell’immobiliare, fossero detenuti all’interno di un trust. Nessuno potrebbe aggredire quei beni.
Vediamo come funziona partendo dal caso più comune: fabbricati diversi dagli immobili civili, quindi commerciali, industriali, uffici.

Il diritto di superficie cui si fa riferimento è quello previsto dal comma 1 dell’art 952 cc che configura il diritto di costruire e mantenere la proprietà di una costruzione separata rispetto alla proprietà del suolo.

Il trust, nella maggior parte dei casi un trust di famiglia che l’imprenditore ha già molto opportunamente costituito al fine di proteggere i propri beni, potrebbe già avere in pancia la proprietà del terreno o provvedere ad acquistarla.

Poi la società operativa acquisisce dal trust, direttamente o tramite leasing, il diritto di superficie a tempo determinato, ad esempio dieci anni, e provvede poi a costruire il fabbricato a sue spese.

Pertanto avrà un costo pluriennale a fronte dell’acquisizione del diritto di superficie che andrà ad ammortizzare in tante parti (quote di ammortamento) quanti sono gli anni di durata del contratto di superficie e un costo pluriennale a fronte della spesa sostenuta per la costruzione.

Si può notare che tra i costi per la società operativa non compare per niente quello del terreno che non potrebbe in alcun modo dedurre. In corrispondenza del ricavo per la concessione dell’utilizzo del suolo, il trust è soggetto a una aliquota Ires del 24% suddivisa in dieci rate annuali.

Già al termine di questa prima fase, si possono identificare una prima serie di vantaggi:

  • si elimina una società, aspetto sempre più apprezzato dall’imprenditore  se si pensa ad adempimenti e costi;
  • non c’è la necessità di un contratto di locazione tra società, senza vantaggio alcuno (entrambe sul ricavo piuttosto che sul costo hanno a che fare con Ires e Irap) e, anzi, si prescinde da registrazione del contratto. In questo modo si evitano anche problematiche odiose come società di comodo e studi di settore, che provocano costanti mal di testa agli imprenditori e spesso anche ai loro commercialisti;
  • il trust che trasferisce il diritto di superficie, se non ha natura commerciale (trust non commerciale), paga solo l’Ires, coé il 24%;
    al termine della durata di concessione del diritto di superficie, l’immobile costruito diviene a pieno titolo di proprietà del trust di famiglia;
  • se ciò non bastasse, qualora il trust decidesse di vendere l’immobile alla fine del quinquennio di detenzione non pagherebbe imposta alcuna. Diversamente, se l’immobile fosse stato in capo alla “solita” società immobiliare, questa avrebbe dovuto pagare sulla differenza tre il prezzo di vendita e il costo di acquisto del terreno: un disastro.

Trust immobiliare: cosa si può dedurre

Se il trust famigliare avesse invece già natura di trust commerciale, oltre all’Ires sarebbe dovuta anche l’Irap (3,9 %). Ma in quest’ultimo caso l’acquisto del terreno avverrebbe in regime di detrazione Iva e dal punto di vista delle Imposte Dirette, si dedurrebbero tutti i costi di manutenzione e di gestione.

  • In ogni caso la società operativa, quella che ha goduto della concessione del terreno, ne trarrà svariati vantaggi per la deducibilità di costo della costruzione (o canoni leasing se decide di operare con questa modalità);
  • costo del diritto di superficie.

Se il trust ha natura famigliare, come nella maggior parte dei casi accade, gli immobili in esso detenuti, ecco le deducibilità:

  • non sono soggetti ad imposta di successione in capo agli eredi;
  • se poi gli eredi decidessero di assegnarsi gli immobili, anche individualmente, lo potrebbero fare in libertà al termine del trust, perché il trust di famiglia nasce proprio allo scopo di  mettere i beni detenuti nelle mani dei beneficiari, ovvero gli eredi.​​​​​​​​

Testo di Silvano Maggio per Patrimonia & Consulenza

Diritto d’autore: unsplash-logoTim Gouw

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