Immobili: i Millennials e l’eredità della casa. Come capitalizzarla

L’Istat ha valutato in 9.561 miliardi di euro la ricchezza non finanziaria degli italiani. Di questa l’84% è costituita da immobili, per il 60 residenziali. Fa qualcosa come più 4.8 miliardi di euro con una crescita in valore negli ultimi 15 anni del 76%, seppure durante la crisi gli immobili si siano leggermente svalutati.

Il 60% di questa ricchezza immobiliare è in mano a over 65 anni, ex baby boomers, i cui figli, i famosi Millennials, saranno protagonisti del primo testa coda della storia moderna che li porterà a non avere ricchezza né casa quando già potrebbero o dovrebbero star pensando alla propria famiglia. La precarietà del lavoro sposta più in là la loro capacità di autonomia e il risultato è che i Millennials sono spesso sostenuti dai genitori, quando questi se lo possono permettere.

Secondo una ricerca della Banque de France, il 27% dei proprietari di prima casa, tra i 25 e i 44 anni, riceve un sostegno economico dai genitori; nel 2002 questa percentuale era al 20%. C’è chi, affannandosi a respingere l’accusa di cinismo, conta sul fatto che quanto i genitori non ci saranno più erediterà i loro beni, casa compresa.
Ma, l’aumento della vita media sposta sempre più in là quel momento. Se nell’800 si ereditava attorno ai trentanni, negli anni 2000 bisogna arrivare ai 50. Fa un’enorme differenza sulle potenzialità di scelta autonoma e di realizzazione della propria vita.

In più i pessimisti si chiedono come potranno i Millennials, che erediteranno già anziani la casa dei genitori, capitalizzare la propria eredità immobiliare. Se l’Italia non vedrà migliorare il proprio debito pubblico, la disponibilità delle banche ad offrire mutui ai giovani e il cosiddetto inverno demografico, si prospetta un futuro in cui ci saranno più immobili liberi che richiesta, e non solo per l’impossibilità finanziarla di permetterseli. Se l’80% degli italiani possiede una casa di proprietà, quando questi possessori passeranno a miglior vita non ci sarà un pubblico altrettanto folto di famiglie pronte a subentrare.

Ma ipotesi di questo tipo non ci portano a un approdo sicuro perché nulla di quello che accadrà nei prossimi 20 è certo. Tanto meno sul piano economico-finanziario.
Quello che si può fare è sentire da un esperto quali strumenti offre lo Stato a persone anziane per sostenere i propri figli mentre sono ancora in vita, quando il loro sostengo può significare potersi permettere un’università d’eccellenza, o dar vita a una startup o ancora intraprendere un’attività autonoma. O magari poter dare l’anticipo necessario per comprarsi una prima casa. Ecco come capitalizzare l’eredità immobiliare secondo i consigli dell’Avvocato Bernardo Lopez.

PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO

Si tratta di un prestito che una persona (o più persone insieme nel caso di una coppia) dopo i 60 anni può ottenere da una banca, o altro istituto finanziario, a fronte di un’ipoteca sulla casa in cui abita (in assenza di altre ipoteche sullo stesso immobile).
La persona che ottiene il prestito, stimato tra il 10-15% e il 50% del valore della casa a seconda dell’età del richiedente, non dovrà restituirlo perché ciò toccherà ai suoi successori. Ottiene il prestito ipotecando la casa, ma continuano ad essere a suo carico le imposte relative.
Gli eredi, al momento della sua morte, possono riscattare l’immobile restituendo il prestito gravato di interessi e spese, anche gradualmente, o accettano che la casa venga messa in vendita dalla banca, la quale si riprende l’ammontare del prestito, più interessi e spese, mentre l’eventuale surplus ritorna agli eredi.
Rispetto alla vendita della nuda proprietà, questo strumento consente di mantenere l’immobile all’interno della famiglia, ivi comprese le imposte sulla proprietà.
Per contro rende la casa non ulteriormente pignorabile e nemmeno cedibile in affitto. A causa degli interessi annuali, inoltre, il rischio è che col tempo l’eventuale vendita finale dell’immobile, se gli eredi non volessero restituire il prestito, basterebbe a malapena a coprire le spettanze della banca. Se però non arrivasse a coprirle, la banca non potrebbe rivalersi sugli eredi.

NUDA PROPRIETÀ

Nel caso in cui un proprietario di casa voglia disporre di liquidità per sé o per i figli, può vendere la nuda proprietà mantenendone l’usufrutto.
Cede con ciò il titolo di nuda proprietà ad altri, in genere qualcuno che non ha fretta di disporre dell’immobile ed è disposto ad aspettare in virtù di un prezzo di acquisto ridotto e dell’attribuzione di spese ordinarie, Irpef, imposte sulla casa o sui servizi comunali a carico dell’usufruttuario. Al nuovo proprietario spettano solo le spese straordinarie.
Al contrario di quanto visto nel prestito vitalizio ipotecario, chi resta nella casa ha diritto di affittare o vendere l’usufrutto che però ha per legge come limite la vita dello stesso usufruttuario.

TRUST

Il trust è un mandato che il disponente da a un trustee, un fiduciario, per l’amministrazione della proprietà o delle proprietà che gli trasferisce a beneficio di uno o più soggetti e nell’ottica di un progetto precipuo che è quello del trust.
É uno strumento delicato che va maneggiato con cura ma se lo si conosce bene si presta a infinite soluzioni. Di fatto il suo grande vantaggio sta nella possibilità di anticipare in qualche modo una successione attraverso il beneficio di un bene che però non esce dal patrimonio del disponente. Il caso tipico è quello di un padre che conferisce in un trust un bene immobile o altri che il figlio, beneficiario, può godere per rendita di locazione per esempio o di altro tipo, senza però esserne il nuovo proprietario quindi al riparo da creditori futuri ed eventuale coniuge in fase di separazione. Il trust può anche includere tra i beneficiari lo stesso disponente che, nell’esempio di cui sopra, può mantenere il diritto di usufrutto a vita per sé e per la propria coniuge. Solo al momento della loro morte il fiduciario potrebbe, secondo le indicazioni ricevute a monte del trust, vendere la proprietà e dividerne il reddito tra gli eredi.
Ci si trova spesso di fronte clienti imprenditori che sono in una situazione patrimoniale apparentemente stabile ma in realtà sovraesposti sul piano debitorio con le banche, attraverso fidejussioni.
La legge proibisce di sottrarsi alle proprie responsabilità verso i creditori anche futuri, ma un buon consulente patrimoniale, attraverso un’attenta analisi dei beni del cliente, può suggerire di rinegoziare alcune fidejussioni e altre tramutarle in pegno su titoli. Investendo in titoli presso un istituto bancario e concedendoli in garanzia, posso mettere al riparo la casa, per esempio, conferendola in un trust.

NEGOZIO FIDUCIARIO

Sostituendo il termine disponente con affidante e trustee con fiduciario, ottengo lo stesso strumento del trust plasmato però sulla base della normativa italiana e quindi più comprensibile, agli stessi occhi del cliente, del trust che invece fa riferimento a normative anglosassoni.
Invece di un mandato ho un contratto ma l’effetto è il medesimo: affidare la proprietà ad un terzo perché l’amministri nell’interesse dei beneficiari e coerentemente con il progetto originale del trust che può essere il sostentamento di un figlio in difficoltà, la possibilità di frequentare un’università estera prestigiosa, di avviare un’attività o dedicarsi a un’attività artistica. Sostegno senza trasferire al beneficiario il titolo di proprietà.

DONAZIONE

Esistono due tipi di donazione, diretta e indiretta. La donazione diretta prevede appunto la donazione di un bene o un importo di denaro e deve essere compiuta davanti a un notaio, alla presenza di due testimoni. Prevede imposte che variano a seconda dell’importo donato e del grado di parentela: in linea retta non si paga nulla fino a 1 milione di euro e tra fratelli, per esempio, fino a 100.000 euro. Oltre questi importi si paga rispettivamente il 4% e il 6%. Attenzione, a meno che si tratti di una somma decisamente modica, la donazione non effettuata davanti a un notaio è nulla e l’importo o il bene donato può essere revocato o contestato dallo stesso donante o dai suoi eredi senza limiti di tempo.
La donazione indiretta è la donazione di una somma di denaro finalizzata all’acquisto di un bene o per l’acquisto di un bene da intestarsi ad altri o ancora per l’estinzione di un debito altrui. In questo caso la donazione si può fare anche attraverso bonifico, non necessita della presenza del notaio ed è esentasse, purché nel successivo atto di compravendita o di proprietà si tracci l’origine del denaro in qualità di donazione e le generalità del donatore.
Qualora si tratti della donazione di un genitore ad uno dei figli, al momento della morte del genitore la successione prevede il conteggio dei beni del de cuius e delle donazioni eventuali da questi fatte in vita, le quali vengono considerate nel computo delle quote dell’asse ereditario.
La stessa donazione però può essere parte del trust, conferendo nel trust un conto corrente i cui benefici sono intesi a favore dei al beneficiari del trust senza costituire una vera e propria donazione. Anche nel caso raro ma molto doloroso di premorienza dei beneficiari, è sufficiente chiudere il conto corrente senza bisogno che questo cada in successione al contrario, cosa traumatizzante oltre che costosa.

Testo di Marta Vinci per Patrimonia & Consulenza

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