Il famoso adagio materno “questa casa non è un albergo” è ormai desueto. Anzi, a volte vorremmo poterlo dire di nuovo, in un mondo dove, sull’onda di una pandemia storica, più nessuno esce di casa e la dimensione domestica, superaffollata, deve prestarsi a cambi di ruolo continui. Computer e telefonini ovunque, angolini adibiti ad ufficio sparsi per casa.
Esattamente al contrario del cliché del professionista in carriera che ricava un divano letto in ufficio per risparmiare i tempi di spostamento nell’economia residuale della vita privata, la casa diventa ufficio, poi diventa doposcuola, poi ritorna casa, in un trasformismo frenetico.
Quel che davvero preme è un tavolo e una sedia per ogni membro, possibilmente un angolino riparato dal viva voce altrui e, lusso massimo, uno sfondo dignitoso per le video-conference.
Torna quindi ad essere centrale lo spazio e il comfort, per accogliere le esigenze di tutti i membri. E oltre alla prima casa, torna ad avere un valore centrale alla nostra vita, almeno per chi se lo può permettere, la seconda casa. Tantissime persone tra le più fortunate ci hanno passato i mesi del primo e del secondo lockdown, in una modalità lavorativa doppiamente smart: contactless rispetto ai nostri simili, ma a stretto contatto con la natura e con l’aria aperta e non viziata.

Il mercato immobiliare asseconda questa nuova concezione della casa

In attesa di capire se l’attuale recupero dei mercati azionari rappresenti una ripresa rapida con andamento a V, oppure se la madre di tutte le recessioni ci travolgerà nel 2021, quando cesseranno gli ammortizzatori sociali degli incentivi e degli sgravi fiscali, cominciano a cogliersi i primi segnali.

Al di là di una generica resilienza del mercato che nel primo semestre 2020 ha ceduto il 21% ma che nel secondo sembra essere in leggera lenta ripresa, appare evidente che a pagare le conseguenze di questo sconquasso, dal punto di vista della tenuta della domanda, saranno i centri città, le case di piccolo taglio e gli affitti agli studenti. Nel confronto europeo vediamo una situazione simile in Francia, mentre il Germania il mercato immobiliare sembra non aver conosciuto pandemia e nel Regno Unito, grazie a superincentivi fiscali concessi dal Governo sull’acquisto delle case, il mercato immobiliare addirittura cresce.

L’esperienza di questa pandemia ha reso particolarmente appetibili i sobborghi delle grandi città, rispetto ai centri, dove un locale in più, fondamentale per rendere l’affollamento casalingo più vivibile, costa molto meno, e un angolo di giardino dove sedersi a leggere o cenare la sera o semplicemente respirare, ha acquisito un plusvalore fortemente competitivo.

Se, come sembra, le aziende hanno deciso che forse si può anche mantenere, seppur parzialmente, lo smart working, rivoluzionando il nostro modo di lavorare, non c’è oggettivamente più ragione di sobbarcarsi il peso e il costo del commuting quotidiano e quindi si può ripensare la collocazione del domicilio valorizzando libertà e distanziamento, rispetto al cuore dell’attività cittadina, peraltro svanita. Manhattan, il centro città per eccellenza, sta vivendo una crisi immobiliare più grave di quella che seguì le Torri Gemelle e la crisi finanziaria del 2008.

Diversamente dai sobborghi più attrezzati con infrastrutture, cede il mercato immobiliare delle periferie, per problemi legati alla tenuta economica dei lavoratori che le abitano.
In questo contesto si stanno sviluppando progetti architettonici delle cosiddette “15 minutes cities”, ovvero di rivalutazione di quartieri che offrano soluzioni a tutte le esigenze dei propri residenti all’interno della propria cerchia, pur consentendo di raggiungere il centro città in una quindicina di minuti. In parole più semplici, una rivalutazione del quartiere che, da dormitorio, forse tornerà ad assomigliare a come l’ha vissuto la generazione degli attuali 60-70enni.

In questa scia di distanziamento sociale e rivalutazione della casa, riacquistano valore le case vacanza in località più salubri e isolate, che hanno registrato un boom nell’ultima estate. Sempre nella logica di una riconversione della casa in luogo polifunzionale, scende la richiesta di bilocali rispetto a quella dei trilocali. I bilocali in vendita sul mercato ne sono una conferma. Facile pensare che il costo del bilocale scenderà più che proporzionalmente rispetto al trilocale. In calo gli affitti nelle grandi città, ma ad essere paralizzati sono gli affitti di camere per studenti.  A Milano i prezzi non sono ancora crollati perché evidentemente i proprietari contano su un ritorno alla normalità, ma di certo l’offerta è sola soletta, in attesa di una domanda che non c’è più finché gli universitari studiamo da remoto, nelle case delle proprie famiglie di origine.

In leggera discesa gli acquisti per investimenti. E’ infatti in questi che si riflette maggiormente l’incertezza riguardo il futuro. Riguardo la tenuta economica del paese ma anche riguardo la pandemia: torneranno ad aprire gli uffici? la pandemia porterà a riconvertire gli edifici addetti ad uso ufficio in postazioni di smart-working on demand? si divideranno proprietà ad uso ufficio tra aziende diverse che accettano un downsizing? e i negozi, cosa sarà del mercato del retail?

Per contro nascono nuove opportunità immobiliari per investimento nella necessità di ripensare le case per anziani e le RSA, alla ricerca di dimensioni più contenute e più gestibili, e decisamente più umane. Ma anche condomini pensati per una clientela over, dove si possano associare servizi comuni – ristorante, sale fitness, sale svago, assistenza infermieristica, portierato h24 – alla privacy del proprio piccolo appartamento. In questo settore, dominato da player di origine francese perché in Francia il mercato è molto sviluppato, avranno la loro ripresa i tagli dei bilocali seppur con un design e una concezione di comfort pensati per chi ha esigenze di mobilità, sicurezza, prossimità con personale di assistenza.
In questo quadro generale, le modificazioni del mercato immobiliare tenderanno a trainare settori di accessori domestici come condizionatori, visto che gli uffici climatizzati sono sospesi, computer e device digitali, domotica e sensori, tecnologia di avanguardia, home theatre, e anche tutto ciò che rende la casa più confortevole.

Testo a cura di Emanuela Notari

Diritto d’autore: Kari Shea on Unsplash

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