Quali sono le soluzioni legali per tutelarsi nell’acquisto di una casa proveniente da una donazione? Abbiamo già detto come un immobile proveniente da donazione è a rischio per 20 anni dalla donazione o 10 anni dalla morte del donante di essere contestata dagli eredi legittimari che ritenessero che abbia leso la loro quota di legittima. Come tutelarsi?
Per procedere è bene chiarire un paio di concetti che ritroveremo nello svolgimento:
- azione di riduzione: è l’azione che eredi legittimari possono fare per opporsi alla donazione che abbia leso la loro quota di legittima (o parte di essa) con avanzamento di richiesta di compensazione economica (o con altri beni) del diritto leso. Non equivale all’impugnazione della donazione perché è un atto stragiudiziale, estraneo quindi al contesto giudiziario, può essere compiuto dal coniuge o dai parenti in linea retta (discendenti e ascendenti) e ha l’effetto di interrompere il corso dei 20 anni previsti dalla legge per la prescrizione del diritto di azione di riduzione. L’atto va notificato al donatario e trascritto nei Registri immobiliari, consultabili da chiunque;
- azione di restituzione: è la medesima cosa ma attiva una richiesta di restituzione del bene oggetto della donazione quale compensazione per il diritto leso.
Appare subito chiaro che se la prima coinvolge l’eredità del defunto donante e il destino economico del beneficiario della donazione, la seconda coinvolge anche il terzo che abbia acquistato nel frattempo l’immobile donato dal beneficiario della donazione, perché di fatto attiva una richiesta di restituzione. Differenza non irrilevante. Chiariti questi due concetti, bisogna distinguere i due casi in cui il donante sia ancora in vita o sia già morto.
Donante ancora in vita
In questo caso, il terzo acquirente dell’immobile donato per stare tranquillo può richiedere che gli altri co-eredi legittimari rinuncino formalmente all’azione di restituzione. Ciò vuol dire che attraverso un atto formale pubblico, cioè stilato davanti al notaio, questi si impegnano a non richiedere la restituzione dell’immobile qualora in futuro risultasse che tale donazione ha leso la loro quota di legittima, ma si riservano di procedere con eventuale richiesta di compensazione economica sul patrimonio del beneficiario. Non c’è infatti modo di richiedere formale rinuncia all’azione di riduzione se il donante è ancora in vita.
Un’altra soluzione è richiedere che sia presentata una fideiussione al notaio che garantisca l’acquirente dai danni eventuali di un rischio futuro di richiesta di restituzione dell’immobile, qualora il patrimonio del beneficiario risultasse insufficiente a compensare la lesione della/e quote successorie lese. Tale fideiussione deve essere presentata dal donante o dal donante e altri eredi legittimari.
Esiste un’altra soluzione per tutelare chi volesse acquistare una casa donata. Richiedere la risoluzione della donazione per mutuo consenso. Ovvero richiedere che il beneficiario restituisca il bene al donante, risolvendo la donazione a suo tempo fatta, in modo che l’acquirente possa acquistare direttamente dal donante. Il quale poi se crede provvederà a restituire in denaro il valore della donazione al beneficiario originale.
Donante non più in vita
In questo caso, distinguiamo i casi in cui il donante sia morto da più o meno di 10 anni. Se è morto da più di 10 anni, non è più possibile per i co-eredi legittimari procedere con richiesta di riduzione. Il bene è libero. Se invece il donante è morto da meno di 10 anni, il terzo acquirente dell’immobile può tutelarsi facendo richiesta di azione di rinuncia espressa all’azione di restituzione da parte dei co-eredi. Come già detto, l’eventuale azione di riduzione conterrebbe la questione tra i co-eredi legittimari e il beneficiario della donazione che sarà chiamato a compensarli con il suo patrimonio, ma non coinvolgerà il nuovo proprietario dell’immobile.
A prescindere dal donante
Se la casa è stata donata più di 20 anni prima dell’acquisto da parte del terzo non vi sono problemi, ma con una eccezione: la legge prevede infatti che così sia per le donazioni effettuate dopo il 15 maggio 2005. In caso contrario, cioè se la donazione è stata effettuata precedentemente a quella data, per stare sereni bisogna procedere alla richiesta di rinuncia alla restituzione da parte degli altri co-eredi legittimari, o, se il donante è ancora in vita, alla richiesta di fideiussione.
Esiste infine e comunque la possibilità per il terzo acquirente di stipulare una polizza donazione a tutela dall’azione di restituzione, la quale però andrà pagata per il tempo di prescrizione di tale diritto degli eredi, ovvero fino a 10 dalla morte del donante o, potenzialmente fino a 20 se è ancora in vita.
Naturalmente, quale che sia il caso, la ricerca del notaio sullo stato dell’immobile e di eventuale trascrizione di domanda di riduzione da parte di eredi del donante è fondamentale perché nel caso esistesse avrebbe interrotto il decorso del periodo previsto dalla legge per la prescrizione del diritto alla richiesta di riduzione ed eventuale restituzione a far data da quella della trascrizione medesima.
Testo a cura di Emanuela Notari
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