Case green: meglio acquistare un immobile nuovo o un usato sicuro?

Il mercato immobiliare italiano non smette mai di stupire. Dopo gli anni della pandemia che hanno visto una maggiore richiesta di case con spazi verdi o per lo meno con terrazzo o balcone, spostando nell’hinterland i budget che altrimenti, per consentirselo, avrebbero dovuto abbassare le pretese di “metratura di vita”, e dopo la ripresa degli affitti causa impennata dei mutui, arriva un nuovo quesito posto dall’aumento dei costi energetici: è meglio una casa nuova, già costruita per essere efficiente dal punto di vista energetico, ma più cara (sempre di più visto che i prezzi del nuovo sono cresciuti del 3% negli ultimi due anni e per il 2023 si prevede un aumento del 4,6%) o meglio una casa vecchia, da ristrutturare ed efficientare, ma più economica?

Vediamo i punti chiave:

• Nelle grandi città come Milano e Roma ci si può permettere di scegliere, sempre disponendo delle risorse economiche necessarie. Dallo Studio presentato da Scenari Immobiliari e Abitare.co risulta che i mercati di Roma e Milano dispongono di 17.400 case nuove, il 75,7 per cento del totale delle 23.000 case in vendita nelle principali undici città italiane. Tolte Firenze e Bari che seguono a ruota, nelle altre città italiane la situazione è molto diversa con un’offerta di case nuove talmente bassa da rendere di fatto virtuale l’ipotesi di scelta.
• Nell’ipotesi che la scelta sia fattibile, prima di tutto bisogna capire quanto si risparmia con una casa nuova in termini di costi energetici, valutazione ancora da ipotizzare mentre è certa la maggiorazione di costo sul mercato: secondo Mario Breglia, Scenari Immobiliari, mediamente le case nuove costano il 37,4% in più, una differenza di 1.800 euro al metro quadrato In pratica il nuovo costa un terzo in più dell’usato. Milano fa come sempre eccezione con una differenza fino a 3.400 euro in più al mq2, cioè circa il 43% in più rispetto all’usato. Seguono Firenze e Roma, mentre Napoli, Bologna, Genova, Bari e Torino presentano un gap fra i 1.400 e i 1.700 euro al metro quadrato.
• L’usato quindi è più economico, ma bisogna considerare i costi dell’adeguamento e l’esposizione ad incertezza rispetto ai tempi e ai costi di ristrutturazione, particolarmente in una situazione fluida, per usare un eufemismo, come quella che stiamo vivendo.
• Ecco che compare la terza via: comprare case usate ma già sottoposte ad efficientamento energetico anche grazie al superbonus, che si collocano un pochino al di sotto del costo del nuovo. E’ infatti più vantaggioso anche il regime fiscale con l’imposta di registro sulla prima casa del 2% sul valore catastale l’IVA al 4% sul prezzo di mercato che pesa sulle nuove case vendute direttamente dal costruttore. Ciò nonostante talvolta queste vengono preferite perché permettono di essere finalizzate secondo i propri desiderata.
• Ma non ce ne sono molte anche perché la legge prevede che le agevolazioni siano diluite nei 5 anni dal rinnovamento proprio per evitare speculazioni e, se la casa viene venduta prima, vanno in teoria al nuovo proprietario. Salvo venga detto esplicitamente nel contratto di compravendita che il diritto alla detrazione resta in capo al venditore che ha realizzato i lavori edili con bonus 110%. Inoltre è prevista una la tassazione della plusvalenza, la differenza tra il prezzo di vendita della casa e il suo iniziale valore di acquisto, che si evita solo nel caso di sconto in fattura perché questa rappresenta una opzione alle detrazioni dirette. In una parola, meglio farsi assistere da uno specialista…

Certamente le nuove norme europee sulle case green conferiranno maggiore appetibilità a questo tipo di case nel caso le si volesse rivendere. E così parte la caccia. Decisione difficile per gli italiani la cui ricchezza almeno per il 45% è investita in immobili, secondo i dati di Abitare.co. I giovani, pur desiderando di comprare casa, rimandano fino a che saranno i genitori ad acquistarla per loro (i più fortunati) o rinunciano procrastinando l’uscita da casa. I più senior sono invece in una situazione di impasse con case grande, vecchie, per nulla efficienti dal punto di vista energetico, e quindi costose, e per nulla adeguate alla prospettiva di viverci da grandi anziani. Eppure è lì che hanno cresciuto la loro famiglia e costruito i loro ricordi. Che fare?

Testo a cura di Emanuela Notari

Diritto d’autore: Foto di Étienne Beauregard-Riverin su Unsplash