Troppo spesso la componente immobiliare dei patrimoni familiari non è interpretata come una risorsa; è gestita irrazionalmente e con un approccio più casuale con emotività e semplicismo anziché scientificità, sottovalutando gli aspetti economici, fiscali e successori che la riguardano.
Nel settore real estate, infatti, si assiste con frequenza ad investimenti guidati da logiche rispetto alle quali emotività ed irrazionalità risultano essere preponderanti, sia che si tratti direttamente di mattone, inteso in senso fisico, sia che si abbia a che fare con forme di ibridazione tra mondo finanziario ed immobiliare (dai REIT americani ai fondi immobiliari nostrani). Per un’adeguata analisi ed una corretta gestione di questa storica, quanto diffusa, risorsa del patrimonio famigliare italiano, i Family Office svolgono un ruolo fondamentale di cabina di regia multidisciplinare, contribuendo ad una gestione strutturata ed altamente professionale, razionale e virtuosa di questa importante asset class.

Sin dalla loro nascita negli Stati Uniti nei primi anni del Novecento, i Family Office sono stati coinvolti nella gestione della componente immobiliare dei patrimoni familiari. Ancor di più nel nostro Paese, dove gli immobili possono arrivare a rappresentare fino al 50% del valore dell’intero patrimonio famigliare, è imprescindibile una gestione professionale di questo asset. Uno dei fattori principali di una gestione virtuosa del patrimonio immobiliare, è l’adozione di un approccio sistematico, improntato ad un’attenta disamina del mercato di riferimento e della sua evoluzione. Fino ad un recente passato, l’investimento immobiliare è stato percepito come un investimento scevro da rischi, in grado di generare rendimenti certi e cospicui. Oggi, soprattutto a livello domestico, dopo una lunga flessione del mercato, si cominciano a rivedere i primi barlumi di una timida ripresa che, pure, non può dissimulare dinamiche profondamente diverse rispetto al passato.

Nell’ottica di una gestione efficiente e non meramente emozionale, l’approccio professionale che caratterizza l’assistenza dei Family Office impone una imprescindibile comprensione dei nuovi trend che caratterizzano il mercato, che debbono essere analizzati e monitorati al fine di valutarne accuratamente il rapporto risk&reward. Non è più sufficiente limitarsi ad un’analisi superficiale del grado di liquidabilità dell’investimento; occorre necessariamente un maggior livello di sofisticazione. Si pensi, ad esempio, alle opportunità correlate alla rivoluzione del settore dello student housing, un segmento che sebbene a livello mondiale sia considerato già in fase matura, in Italia è ancora agli albori e promette sviluppi prevalentemente nel mondo dei progetti ex-novo, con ampi margini di rendimento. Guardando ai numeri di questo specifico comparto, difatti, emerge un 2017 nel corso del quale si sono registrati a livello EMEA 6,9 miliardi di investimenti (+16% rispetto all’anno precedente) e che vede il Regno Unito in vetta alla classifica, dal momento che l’83% dei suddetti investimenti è stato veicolato sul mercato Uk.

A livello di market share, in Europa si registra una media del 3%, che sale al 7% nel Regno Unito, mentre nel nostro Paese si attesta ad un piccolo 0,1%, con rendimenti netti però molto interessanti, stimabili in un range che varia da 5,75% a 6,25%. Altrettanto degno di nota è l’impatto della tecnologia sull’industria alberghiera; canali come Booking o Airbnb hanno rivoluzionato il concetto di ospitalità, soprattutto sul mercato degli affitti brevi. Questi pochi dati mostrano come tali aspetti non possano essere subìti passivamente dall’investitore (o detentore del patrimonio) ma debbano, invece, essere gestiti, attraverso strategie precise e ponderate, con un approccio altamente professionale. Facendo perno sui trend evidenziati, un primo step passa dalla valutazione (mediante lo strumento del consolidato patrimoniale) del peso dell’asset class immobiliare rispetto al patrimonio complessivo; spesso quello che fino a ieri era percepito come un investimento rifugio, oggi tende a rappresentare un’inefficienza patrimoniale, dovuta principalmente ad una fiscalità modificata, a costi mediamente aumentati e ad una esposizione al rischio eccessiva per il patrimonio nel suo complesso.

Grazie ad un’ulteriore analisi è poi possibile passare ad un grado di approfondimento maggiore, facendo emergere, ad esempio, aree geografiche poco performanti o eccessivamente concentrate, figlie proprio di scelte irrazionali o derivanti da successioni gestite su base emotiva. Ecco, quindi, il fondamentale ruolo di supporto alle famiglie in merito all’ottimizzazione di queste risorse, al possibile smobilizzo di parte del patrimonio immobiliare dislocato in aree poco redditizie ed ad eventuali strategie di reinvestimento della liquidità generata. Proprio sul versante degli investimenti (magari relativi a trophy asset o ad immobili a reddito), in egual misura un approccio non casuale permette di porre in essere una strategia ponderata che eviti di puntare su location sopravvalutate o in fase discendente o, ancora, di appesantire eccessivamente l’esposizione della componente immobiliare nel quadro complessivo dell’asset allocation familiare.

Stante l’attuale congiuntura di mercato, un servizio particolarmente apprezzato da chi fruisce di un Family Office è saper strutturare soluzioni sofisticate di valorizzazione degli asset, come – ad esempio – l’estrazione di liquidità incrementale da un immobile a reddito; non attraverso una inefficace alienazione (magari anche posta in essere in un momento sfavorevole), bensì at traverso il conferimento in un SIF (Specialized Investment Fund). Sempre sul lato degli investimenti, legandosi questa volta più direttamente alla pianificazione patrimoniale, risulta nodale il ruolo del professionista nello sterilizzare specifiche aree di rischio legate a questo settore. Si pensi, ad esempio, alla gestione del rischio fiscale (ed in particolare della fiscalità successoria) derivante dall’acquisto – come persona fisica – di un immobile in uno Stato estero, o dell’asimmetria tra il concetto di proprietà, comunemente utilizzato per gli immobili nostrani, e quelli di leasehold o freehold nel Regno Unito. Ulteriore mission del Family Office, oltre alla protezione e alla valorizzazione del patrimonio estrinsecata sin ora, è la trasmissione alle future generazioni.

In tale ambito è evidente come sia fondamentale un supporto professionale, oltre che nell’ottimizzazione del carico fiscale, anche nell’evitare fenomeni di comunioni ereditare che, quasi sempre, portano ad uno stallo gestorio del patrimonio o all’inevitabile vendita nel corso di una congiuntura sfavorevole. Specularmente, un valore altrettanto cruciale nella trasmissione di taluni immobili è il mantenimento dell’unitarietà di determinati aggregati immobiliari, specie se strumentali, e l’ottimizzazione del carico fiscale tramite strutture ad hoc (si pensi ad esempio a Società Semplici o Trust).
In particolar modo, per i soggetti imprenditori assume una particolare rilevanza la corretta gestione del rapporto tra patrimonio familiare e patrimonio aziendale (che, purtroppo, spesso trascende in forme di commistione). I complessi immobiliari strumentali all’attività aziendale, possono infatti essere oggetto di operazioni straordinarie, che tendono tipicamente a concretizzarsi in spin-off volti a valorizzare l’asset ed a isolarlo sotto il profilo del rischio, ovvero essere utilizzati come “compensazione” in una dinamica successoria all’interno di un patto di famiglia.

Una gestione improvvisata e non professionale di un asset così rilevante e complesso, nella migliore delle ipotesi tende a comportare delle inefficienze, ma nella stragrande maggioranza dei casi porta ad un significativo svilimento del patrimonio complessivo. Preso atto che il settore immobiliare ha mutato profondamente pelle, e che l’asset immobiliare non si configura più come un bene rifugio il cui valore può solamente crescere ed i cui rendimenti sono certi, occorre iniziare a ragionare su tale asset in un’ottica proattiva, che necessita di pianificazione (patrimoniale e successoria) e di un soggetto professionale che sappia valorizzarlo e tramandarlo efficacemente alle future generazioni.

Articolo a cura di Andrea E. M. Eliseo, Of Counsel dello Studio R&P Legal – Eugenio de Vito e Luca Mercogliano, 4Timing pubblicato su Patrimonia & Consulenza

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