Siamo tutti d’accordo che è più elegante far trovare la macchina nuova fiammante sotto casa che dare al fortunato beneficiario il denaro per comprarla, ma quando si tratta di un immobile il galateo della donazione potrebbe essere rivisto. Specie se il fine giustifica la forma.

Con l’aumento continuo dell’aspettativa di vita è sempre più frequente che un genitore senta il bisogno di aiutare il figlio prima che la sua biografia si chiuda e quella del figlio sia già tanto avanzata da non beneficiare granché del trasferimento di ricchezza. Così le opzioni relative a una anticipazione della ricchezza ai discendenti sono diventate tema di discussione nella consulenza finanziaria, dal Patto di Famiglia alle donazioni.

Abbiamo parlato degli aspetti più delicati della donazione di un immobile. Sostanzialmente il fatto che, qualora la donazione superasse in valore la quota di legittima che spetterà al beneficiario al momento dell’apertura della successione del donatore ledendo la quota spettante a uno o più co-eredi, la donazione potrebbe essere invalidata anche a distanza di 20 anni, dettaglio che ha a lungo pesato sulla “circolazione” di beni immobili donati. Ragione per cui le società di assicurazione offrono polizze specifiche per coprire gli interessati (banca, donatario, successivo acquirente) dal rischio in questione.

Ma ci sono altre questioni, tra rischi e opportunità, da tenere presente quando si parla di donazione di un immobile. Ci viene in aiuto per fare chiarezza Cinzia Pedemonte, consulente finanziario.

La questione dirimente è il tipo di donazione: «Se la donazione è diretta, cioè un genitore decide di dare al figlio il denaro necessario per acquistare un immobile o se invece si procede con donazione indiretta, ovvero il genitore paga con denaro proprio all’atto del rogito intestando l’immobile al figlio» afferma Pedemonte.
Nel caso di donazione diretta, se si fa un bonifico al figlio per comparsi la casa, si incorre in un ben due rischi: il primo è quello dell’Agenzia delle Entrate, intercettando il flusso di denaro e rifacendosi al nostro ordinamento che considera qualunque donazione soggetta a tassazione, richieda il pagamento dell’imposta. Oggi l’aliquota per i discendenti è del 4% e la franchigia è di 1 milione. E domani? Saranno sempre queste le aliquote e le franchigie? E l’Agenzia applica comunque le aliquote agevolate per i discendenti o le aliquote piene? Famiglie ben patrimonializzate, inoltre, potrebbero non gradire consumare quella franchigia per un anticipo di trasferimento di ricchezza. Il secondo rischio, in caso di bonifico non supportato da un atto notarile di formalizzazione della finalità donativa, è che la donazione potrebbe venire annullata, senza limiti di tempo, su istanza di un avente titolo, un creditore successivo del genitore o un altro figlio.

La soluzione che mette al riparo dal primo rischio è il pagamento contestuale dell’immobile all’atto del rogito da parte del genitore in favore del figlio, in sede notarile. In questo caso l’atto è esente da imposte di donazione e non consuma la franchigia che rimane perciò intatta. «Contro il rischio che in futuro un co-erede impugni la donazione perché lesiva della sua quota di legittima non c’è protezione. Salvo il fatto che con la soluzione proposta della donazione indiretta in sede di rogito notarile, quantomeno il genitore si assicura che nessuno avanzerà pretese sull’immobile, ma, eventualmente, una compensazione in denaro o altro per la parte di quota successoria lesa». afferma Pedemonte. Tutto ciò vale anche per la donazione di un immobile tra fratelli, con la considerazione che in questo caso il risparmio della franchigia è ancora più conveniente, essendo questa di soli 100 mila euro.

Testo a cura di Emanuela Notari

Diritto d’autore: Foto di Maria Ziegler su Unsplash

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