Volendo trovare un’estrema sintesi, ecco perché la società semplice è spesso il veicolo scelto dai professionisti per coordinare le proprietà immobiliari di un gruppo familiare, sotto una gestione univoca e unitaria, che permetterà in futuro una successione per quote dei beni conferiti invece di comproprietà che potrebbero dare adito a conflitti e rallentamenti o, nei peggiori dei casi, divisione giudiziale.
Ma come si arriva a una società semplice immobiliare? Innanzitutto gli immobili non devono essere oggetto di locazione associata a prestazione di servizi (per esesmpio, Airbnb). Pertanto, si parla solo di affitti a lungo termine che generano un godimento passivo. In realtà però la casistica presenta tre ipotesi diverse:
- La società semplice è pre-esistente all’acquisto degli immobili e questi entrano nel suo patrimonio
- Si costituisce una società semplice e vi si conferiscono beni immobili già nel possesso dei soci
- Trasformazione di una società commerciale in una società semplice di puro godimento.
Oltre alla gestione unitaria e unitaria, la società semplice immobiliare consente una successione del patrimonio più fluida, restando questo unitariamente nella titolarità della società e oggetto del trasferimento mortis causa essendo le quote che rappresentano il capitale sociale della società semplice.
Inoltre il conferimento di beni immobiliari a società semplici prevede vantaggi fiscali:
- gli immobili conferiti, se detenuti da più di 5 anni, non generano plusvalenza in capo alla società semplice nel momento in cui venissero venduti;
- le locazioni immobiliari percepite dalla Società Semplici rientrano (pro quota per ogni socio) nella categoria dei redditi fondiari IRPEF;
- l’aliquota prevista per il conferimento di beni immobili è pari al del 9% sul valore venale dei beni (non catastale).
All’Avvocato Roberto Lenzi, Studio Lenzi e Associati, che chiediamo se c’è altro da dire sui vantaggi elencati delle società semplici nella gestione immobiliare.
«Sicuramente che le società semplici sono escluse dalla disciplina delle società di comodo. Una compagine che gestisce beni immobili non ha il problema di doversi confrontare con i test di verifica richiesti dalla normativa vigente in materia di società di comodo (ricavi effettivi almeno pari ai ricavi presunti, calcolati applicando dei coefficienti di legge ai propri asset patrimoniali). E non vengono applicati gli studi di settore. Inoltre, con riferimento al godimento passivo tipico della società semplice immobiliare, sebbene vi siano alcuni dubbi sulla liceità di una gestione immobiliare che oltre al godimento dei beni sfoci anche nella compravendita degli stessi, a mio parere, la rivendita di un immobile dopo anni (e non una frequente attività di compravendita) non dovrebbe creare problemi di una riqualificazione in senso commerciale della società semplice».
Avvocato, cosa può dirci per comprendere meglio il caso meno battuto, quello della trasformazione agevolata di una società commerciale in una società semplice di puro godimento?
«Innanzitutto che solo con opportune verifiche nel caso particolare si può determinare la fattibilità dell’operazione. Il riferimento è la Legge di bilancio 2023 (Legge 197/2022, commi 100-105) ove le società che hanno per oggetto esclusivo e principale immobili (con locazione passiva dell’immobile che comporta la concessione in uso dello stesso e non con locazione attiva che contempla altri servizi) si pongano come obiettivo principale il passaggio dei beni dalla sfera d’impresa a quella privata. La tassazione sulle plusvalenze che emergono (al riguardo anche Circolare ADE 26/E2016) può essere:
- Sostitutiva, con aliquota 8% (sino a 10,5% in alcuni casi particolari quando la società è “di comodo”: ovvero in almeno due periodi d’imposta sugli ultimi tre) su immobili diversi da quelli strumentali per destinazione cioè quelli destinati all’attività dell’impresa. Si può anche usare il valore catastale.
- Ordinaria, per tutti gli altri beni presenti nel patrimonio societario”
Esistono però alcune condizioni:
- la trasformazione deve coinvolgere intero patrimonio sociale e non singoli beni:
- il termine è previsto per il 30 settembre 2023:
- la compagine sociale deve essere costituita da tutti i soci tali al 30 settembre 2022 (anche con variazioni di quote tra gli stessi senza subentro di nuovi).
L’agevolazione può diventare vantaggiosa in certi casi. Pensiamo, ad esempio, alla fattispecie di immobili detenuti con valori bassi e con la decisione della compagine sociale di volerli rivendere a breve-medio termine con plusvalenze significative (l’opinione prevalente è che il quinquennio, per avere l’esenzione, decorra dall’acquisto da parte della società commerciale)».
Si possono trasformare in forma agevolata in società semplici anche le Srl unipersonali?
«Sì, ma qualora la società semplice, entro 6 mesi dalla data di trasformazione, non ricostituisca la “pluralità dei soci”, si manifesterà una causa di liquidazione che porterà all’evoluzione della società in persona fisica, con conseguente applicazione delle imposte indirette ordinarie».
Il primo capitolo dedicato alla società semplice è stato pubblicato il 27 marzo 2023; il terzo capitolo dedicato alla società semplice nella successione di beni è stato pubblicato il 3 aprile 2023.
Testo a cura di Emanuela Notari
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