Immobiliare: pro e contro di comprare casa in costruzione

La spinta europea all’adeguamento delle classi energetiche e il timore che i criteri di sostenibilità si stringano sempre di più possono spingere a prendere in esame l’ipotesi di comprare una casa in costruzione.

Vediamo quali sono i pro e i contro dell’acquisto di una casa in costruzione:

PRO

• I vantaggi di questa scelta sono notevoli in termini di suddivisione degli spazi interni e di personalizzazione. La pandemia ci ha fatto guardare alle nostre case con occhio diverso, dando valore a cose che prima non ne avevano e ha mostrato il fianco delle case nelle quali vivevamo fino al poco prima. Adesso ci vogliono spazi dove potersi raccogliere per lavorare in remoto o studiare. Molte famiglie poi si trovano a valutare di convivere con un parente anziano solo (dati non recentissimi danno un 20% degli over 65 che vivono con un figlio/a) e in questo caso decidere di comprare una casa in costruzione può permettere di adeguare spazi e lay-out anche all’ipotesi che quel genitore anziano diventi un grande anziano (larghezza porte e spazi di movimento per eventuale sedia a rotelle, bagni ottimizzati dal punto di vista dell’accessibilità e della sicurezza).
• Acquistare una casa direttamente dal costruttore ha una serie di vantaggi fiscali: si paga l’IVA al 4% nel caso di prima casa, al 10% se non è prima casa, al 22% in caso di casa di lusso; inoltre, nel caso di classe energetica A o B, si può richiedere la detraibilità dell’IVA al 50% in 10 anni.
  Al costo dell’IVA vanno aggiunti il costo del notaio e le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro l’una.

CONTRO

• Rischio fallimento costruttore. Ma comprare una casa che ancora non c’è è un rischio. Nel caso specifico ci si potrebbe trovare di fronte a un acquisto su carta, ovvero su un progetto di cui non è ancora stata avviata la costruzione, e in questo caso al rischio che il costruttore possa fallire in corso d’opera si aggiunge il rischio che non abbia i permessi a costruire.
• Prova di fiducia. Oppure ci si può trovare ad acquistare una casa che è già in corso di costruzione o è appena stata completata. In questi ultimi due casi il rischio che il costruttore non abbia i permessi decade. Ma acquistare ciò che ancora non è dato nella sua interezza resta un gesto di fiducia.

Acquisto case in costruzione: le regole a tutela di chi compra

Stato e Notariato, ognuno per le proprie competenze, hanno definito alcune regole utili a tutela del compratore:

• costruttore ha l’obbligo di rilasciare fideiussione bancaria o assicurativa per tutte le cifre che il compratore anticipa, fino al rogito;
• compratore e costruttore devono stipulare un pre-rogito, un contratto preliminare in forma pubblica (davanti al notaio) o per scrittura privata autenticata dal notaio, nel quale i due prendono formale impegno a comprare/vendere nei termini fissati. In quel documento devono essere riportati gli estremi dei permessi a costruire, oltre a tutti i dettagli, le specifiche e la tempistica con eventuali penali che servono a restringere il margine di sorprese a fine percorso;
• costruttore ha l’obbligo di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che lo tenga indenne per almeno 10 anni dai danni derivanti da gravi difetti costruttivi delle opere;
• compratore gode di diritto di prelazione in caso di vendita all’asta della casa qualora risulti residenza principale;
• prima del rogito il costruttore ha l’obbligo di frazionare il mutuo acceso per la costruzione dell’immobile e relativa garanzia ipotecaria, oppure di cancellare l’ipoteca ove non ci sia accollo di mutuo.

Il ruolo del notaio e di consulenti tecnici diventa fondamentale nella scelta di acquistare una casa in costruzione, ma il risultato potrebbe essere vantaggioso in termini economici e di realizzazione delle proprie aspettative di ambiente domestico ideale.

Acquisto casa dal costruttore a fine lavori

C’è anche un’altra modalità di acquisto di una casa in costruzione: l’acquisto dal costruttore 5 anni dopo la fine dei lavori. In questo caso:

• l’acquisto può essere esente da IVA e prevede imposta di registro al 2% del valore catastale, imposte catastale e ipotecaria di 50 euro ciascuna se prima casa, oppure imposta di registro al 9% più le successive imposte sempre a 50 euro ciascuna nel caso non si possa godere dell’agevolazione prima casa.
• Dal 2012 però il costruttore ha facoltà di richiedere e pretendere il pagamento dell’IVA anche dopo 5 anni dalla finalizzazione dei lavori. La vendita in esenzione IVA, infatti, implica la trasformazione dell’Iva detraibile, in tutto o in parte, in Iva indetraibile e, quindi, in un costo vero e proprio per il costruttore che ne riduce i margini di guadagno.

Testo a cura di Emanuela Notari

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